Si vous travaillez sur un projet de construction, vous avez certainement déjà entendu parler de la loi Breyne. Mais que contient cette loi et quel est son impact sur votre projet ?
Les origines de la loi Breyne
La loi Breyne a été conçue en 1971 suite à un problème sur le marché de la construction. En effet, certaines personnes achetaient des plans à des entreprises de construction clé sur porte qui faisaient faillite avant le début des travaux. Ces personnes perdaient alors le montant de leur investissement. Suite à cela, la loi Breyne a été créée pour protéger le maitre d’ouvrage (vous) et son argent. Nous allons voir concrètement quels sont les effets de cette loi et comment vous pouvez en bénéficier.
La loi Breyne, qu’est-ce que c’est ?
La loi Breyne est une série de principes que toute entreprise de construction doit respecter.
Parmi ces principes, on retrouve :
- Le respect du délai d’exécution et du prix convenus
- L’interdiction de demander un acompte supérieur à 5 % du montant total
- L’obligation de bloquer une caution pour garantir l’achèvement des travaux ou réparer une éventuelle erreur
- L’interdiction d’exiger un paiement avant la conclusion du contrat
La loi désigne également toute une série d’informations qui doivent se retrouver dans le contrat, comme les plans de l’architecte signés, le prix fixe total pour l’achèvement des travaux, une date précise de début et de fin, le montant de l’amende par jour de retard, etc.
Le client est en droit de demander l’annulation du contrat si celui-ci ne contient pas toutes les informations requises.
Quelles entreprises de construction sont concernées par la loi Breyne ?
La loi Breyne s’applique à toute entreprise de construction, promoteur ou vendeur qui s’engage par un contrat à livrer au maitre d’œuvre une maison ou un appartement dans sa totalité.
La loi est valable, quelle que soit la taille de l’entreprise, ce qui veut dire qu’elle peut aussi bien s’appliquer à une grosse entreprise clé sur porte qu’à une entreprise de construction familiale qui construit pour vous en faisant appel à d’autres entrepreneurs.
Cela signifie aussi que la loi Breyne ne s’applique pas si vous engagez des corps de métiers séparés. Dans ce cas, il peut être intéressant pour vous de faire en sorte que les différents points de la loi soient respectés dans vos contrats avec les différents corps de métier.
Sous quelles conditions pouvez-vous bénéficier de la loi ?
Vous pouvez bénéficier de la loi Breyne si vous ne signez qu’un seul contrat avec un seul partenaire, qui procédera entièrement et jusqu’au bout à la construction de la maison.
De plus, le paiement des travaux doit se faire par tranche à mesure que le chantier avance.
Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, vous n’êtes pas protégé par la loi Breyne.
La loi Breyne peut-elle être contournée par les entreprises ?
En fait, il existe deux moyens de contourner la loi Breyne. L’entreprise de construction peut soit vous faire signer un contrat avec chaque sous-entrepreneur qu’elle engage, soit vous faire signer un contrat différent pour le gros œuvre et pour l’achèvement des travaux. Dans les deux cas, vous ne rentrez plus dans les conditions pour bénéficier de la loi, car vous aurez signé plusieurs contrats. Il faut donc se montrer prudent si une entreprise de construction vous propose ce genre d’arrangement.
Que se passe-t-il si l’entreprise de construction ne respecte pas la loi ?
Si l’entreprise a commis une faute, vous pouvez demander l’annulation du contrat soit dans son entièreté, soit uniquement pour les parties qui ne respectent pas la loi. C’est le gros avantage de la loi Breyne, car cela protège votre investissement. Cependant, n’en abusez pas : si vous n’avez pas de justification suffisante pour annuler le contrat, l’entrepreneur pourrait s’y opposer et réclamer des dommages et intérêts.
Contenu détaillé de la loi Breyne
Voici les points principaux abordés dans la loi Breyne :
- L’entreprise de construction ne peut pas demander un acompte supérieur à 5 %.
- Les tranches versées suite à cet acompte ne peuvent pas dépasser le montant de ce qui a déjà été réellement construit.
- L’entreprise de construction doit bloquer une caution pour garantir l’achèvement des travaux. Cette caution consiste en une garantie bancaire allant de 5 % à 100 % selon que l’entreprise a accès aux marchés publics ou non.
- La garantie décennale est élargie aux promoteurs, ce qui veut dire que, tout comme l’entrepreneur et l’architecte, ils sont responsables pendant 10 ans en cas de gros problème.
- Le contrat doit contenir les informations suivantes :
- L’identité du propriétaire du terrain
- La date d’émission du permis d’urbanisme et ses conditions
- Une description détaillée des parties qui font l’objet du contrat
- Les cahiers des charges détaillés
- Les plans d’architecte signés
- Le prix fixe total pour l’entièreté des travaux
- Les dates précises de début et de fin
- Le montant de l’amende par jour de retard
- Les articles 7 et 12 de la loi
- La reconnaissance, par les parties, qu’elles ont connaissance depuis au moins 15 jours des données et documents mentionnés
Notez que si le contrat ne contient pas une des informations requises, vous pouvez demander son annulation.
Si vous voulez en savoir plus, le texte intégral de la loi Breyne est accessible sur le portail légal « ejustice » du gouvernement belge ou sur le site de la Charte des constructeurs de logement.
La Charte des constructeurs
Voilà un autre concept dont vous avez peut-être entendu parler. La Charte des constructeurs de logement a été créée en 1989, soit un peu plus de 10 ans après la loi Breyne. Il s’agit d’un label de qualité garantissant l’adhérence de l’entreprise aux directives de la loi Breyne.
Cela veut dire que si vous rencontrez une entreprise de construction porteuse de ce label, il y a de fortes chances que vous puissiez lui faire confiance, car son engagement a été vérifié par un organisme extérieur.
